"La ola te pasa por arriba": la advertencia del sector inmobiliario sobre el impacto urbano de Vaca Muerta

El impacto demográfico de las inversiones vinculadas al gas y al petróleo expone una preocupación que ya no alcanza únicamente a la zona de la Confluencia, sino que atraviesa a todo el Alto Valle y plantea un desafío para Río Negro. El crecimiento acelerado de la población pone en evidencia las dificultades del desarrollo urbano. Ciudades concebidas y diagramadas en el siglo pasado intentan dar respuesta a una demanda habitacional que crece a un ritmo muy superior al de su capacidad de respuesta.

Fernando Meléndez, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la IV Circunscripción Judicial de Río Negro, compartió con el sitio Literal su mirada sobre los contrastes entre el mercado inmobiliario impulsado por el sector privado y las respuestas del Estado. También analizó las diferencias con la vecina provincia de Neuquén y los desafíos que enfrenta una actividad clave para el crecimiento de la industria energética.

Demanda en ascenso

"Está viniendo gente de todos lados, de todas las provincias. A veces nos sobrepasa la capacidad que tenemos", resumió el empresario.

El atractivo de la marca Vaca Muerta como sinónimo de oportunidades y crecimiento económico continúa atrayendo a personas de todo el país hacia las ciudades cercanas a la Cuenca Neuquina. No por casualidad, semanas atrás cobraron repercusión las declaraciones del intendente de Añelo (Neuquén), Fernando Banderet, quien pidió que las familias no se trasladaran a la localidad sin contar previamente con un trabajo asegurado. En apenas 15 años, la ciudad prácticamente triplicó su población.

Del lado rionegrino, Cipolletti también se consolidó como uno de los principales destinos para quienes buscan radicarse en la región. Si bien no es la ciudad con mayor expansión demográfica —lugar que ocupa su vecina Fernández Oro—, continúa despertando interés por albergar buena parte del entramado logístico y de servicios vinculado a la industria hidrocarburífera.

El sector inmobiliario de Cipolletti crece con fuerza.

Estefania Petrella

"Se está radicando mucha gente, inclusive muchas empresas. Nosotros ahora estamos trabajando con una firma de ferretería de El Calafate que se va a instalar. Hay comercios que vienen de otras provincias para radicarse en la zona, así que va a haber mucha competencia. Cipolletti tiene una ubicación estratégica, está en la Confluencia y es el paso obligado para un lado o para el otro", señaló Meléndez.

Ese crecimiento también modifica la demanda habitacional. Según el titular del Colegio de Martilleros, los inversores comenzaron a orientar sus proyectos hacia unidades más pequeñas, destinadas a trabajadores que llegan solos o a estudiantes.

"Viene mucha gente sola a trabajar y necesitamos departamentos de un dormitorio o monoambientes. Es un cambio importante, porque históricamente las empresas constructoras hacían edificios con departamentos de dos y tres dormitorios", explicó.

En ese contexto, el impulso de este tipo de construcciones comienza a mostrar signos de reactivación, luego de un período de fuerte retracción económica que había reducido la oferta del sector inmobiliario.

La demanda del sector, es acompañada por el impulso del desarrollo Vaca Muerta en Neuquén.

Estefania Petrella

Desafíos urbanos en Río Negro

Más allá de la coyuntura económica, Meléndez identifica un obstáculo de fondo: la planificación urbana. Si bien reconoce que la actual gestión municipal ha impulsado obras para mejorar los accesos a la ciudad, sostiene que la infraestructura de servicios sigue siendo el principal cuello de botella para habilitar nuevos loteos y edificaciones.

"La infraestructura en general de las ciudades está complicada. Lo que pasa es que la parte privada va mucho más rápido que la estatal. Entonces, cuando el privado se pone a hacer algo avanza rápidamente, pero después falta la infraestructura porque el Estado no acompaña. Tenemos problemas con los barrios por la provisión de gas y de agua, que es lo que más tiempo lleva", afirmó Meléndez.

A su entender, la disponibilidad de las redes condiciona directamente la expansión de la frontera urbana. En ese sentido, cuestionó que las inversiones públicas suelen responder a las necesidades inmediatas, pero rara vez forman parte de una estrategia pensada para el crecimiento de las próximas décadas.

"En vez de hacer una infraestructura pensada para los próximos 30 años, que habilite el desarrollo de varios barrios, se hace una obra para resolver el problema de hoy. Después aparece un barrio nuevo y hay que volver a hacer toda la instalación porque ya no alcanza. No se proyecta hacia el futuro, se trabaja para tapar el agujero del presente, y así es muy difícil avanzar", insistió.

Fernando Meléndez, presidente des Colegio de Martilleros y Corredores Públicos.

Visión de futuro

Las limitaciones para diagramar una planificación de largo plazo no son exclusivas de los municipios, sino que también involucran a la provincia. Un ejemplo acabado es lo ocurrido con el Instituto Autárquico de Planificación para la Integración y el Desarrollo (Iapid). El organismo fue creado por ley en 2015, pero nunca llegó a ponerse en funcionamiento.

Más de una década después, durante la apertura de sesiones ordinarias de este año, el gobernador Alberto Weretilneck anunció que impulsaría su puesta en marcha. Sin embargo, pese al inminente del desembarco de grandes inversiones energéticas en la provincia, hasta el momento no hubo avances concretos más allá de la designación de los dos legisladores que integrarán su mesa directiva.

Según Meléndez, esa ausencia de políticas de ordenamiento territorial también se refleja en la escasa participación que tiene el sector privado. Aseguró que el Colegio de Martilleros no ha sido convocado a instancias de debate en esta materia. "Es uno de los errores que comete la dirigencia política", lamentó.

Río Negro y el desafío de integrar miradas

Para el empresario, incorporar la mirada de las instituciones del sector permitiría conocer de primera mano cuáles son las necesidades reales de la ciudad y orientar mejor la toma de decisiones. "Somos una institución que está para aportar a lo que necesita la ciudad, porque la actividad inmobiliaria es la que va vistiendo la ciudad. Es la que hace a lo comercial y a los barrios", sostuvo.

En la misma línea, planteó que los proyectos de planeamiento deberían responder a la demanda efectiva y no únicamente a decisiones aisladas de los desarrolladores. "Hay gente que hace obras sin consultar a una inmobiliaria. Primero hay que ver qué está necesitando la sociedad, qué es lo que busca. No se trata de construir por construir o porque a alguien se le ocurrió un proyecto. Hay que ir a la fuente, preguntar qué está pasando, qué necesitamos y cómo podemos proyectar el crecimiento", agregó.

Como antecedente, Meléndez recordó que durante la gestión de Julio Salto al frente del municipio de Cipolletti, en la década de los noventa, existieron espacios de discusión sobre los problemas estructurales que aquejaban a la ciudad. A su entender, esas instancias de intercambio se fueron perdiendo con el paso de las sucesivas administraciones.

Al otro lado del puente

En materia de urbanismo, Río Negro parte con una desventaja respecto de Neuquén. A pocos kilómetros de distancia, la provincia vecina cuenta con más de seis décadas de experiencia institucional en el diseño de políticas en este ámbito. Su principal referencia es el Consejo de Planificación y Acción para el Desarrollo (Copade), un organismo emblemático cuyo modelo el vicegobernador Pedro Pesatti —impulsor del Iapid— buscó replicar en Río Negro.

Para Meléndez, esa diferencia no radica únicamente en la existencia de un organismo específico, sino en una forma distinta de concebir la gestión pública y el crecimiento de las ciudades.

"Muchas de las cosas que hoy se están haciendo en Neuquén responden a la planificación que hizo el Copade hace 20 o 30 años. Hay provincias que proyectan el futuro, mientras que otras se limitan a ir tapando agujeros", opinó.

La pregunta de fondo es si la ausencia de políticas sostenidas de planificación puede convertirse en un problema a medida que el impacto demográfico de Vaca Muerta se profundiza. Para el empresario, las consecuencias quizás no sean inmediatas, aunque ya existen señales de alerta, como las limitaciones de la infraestructura vial y de los servicios básicos. A su entender, el acelerado crecimiento poblacional amenaza con dejar a la provincia relegada del proceso de transformación que atraviesa la región.

"El Alto Valle está cambiando a una velocidad importantísima, de la que sus propios habitantes muchas veces no se dan cuenta. Hay que estar preparados para lo que viene. Porque si el crecimiento llega y vos no estás preparado, la ola te pasa por arriba", advirtió.

Ese escenario ya comienza a insinuarse en algunos municipios del Alto Valle Oeste. Localidades como Campo Grande, Cinco Saltos o Catriel empiezan a sentir el impacto de la llegada de trabajadores y familias vinculadas a Vaca Muerta, un fenómeno que podría intensificarse en los próximos años y desafiar la capacidad de respuesta de sus gobiernos.

Fuente: Daniel Quilodrán (Literal.com)