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El drama de alquilar en la cordillera: precios altos y disputa con el turismo

Parece una odisea sin fin. El grave déficit habitacional de Bariloche queda en evidencia día tras día. Compartimos testimonios de una crisis que se agravó en los últimos tiempos en esa localidad y en otros puntos de la Cordillera de Neuquén y Río Negro.

En los últimos años, San Carlos de Bariloche se ha transformado en un polo de atracción para gran cantidad de personas debido a la migración de numerosas familias en busca de oportunidades laborales, crecimiento profesional y/o una mejor calidad de vida.

Esto, sumado a la constante afluencia turística que se vislumbra tanto en la temporada de invierno como en la de verano; la llegada de los estudiantes de diferentes puntos del país con la vuelta a la presencialidad en las universidades; la insuficiente inversión estatal en materia de infraestructura y el propio crecimiento de la población produjeron el incremento de la demanda habitacional en un mercado ya de por sí acotado.

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Ante esta situación, muchas personas coinciden en que nunca costó tanto conseguir alquiler en la ciudad, además de los valores exorbitantes y la cantidad de requisitos que exigen al momento de ingresar a una vivienda. Esto sucede a raíz de que propietarios e inmobiliarias que tienen viviendas para alquiler permanente las destinan para el turismo y, en la época de temporada, la oferta es prácticamente nula. Por ejemplo, hoy un departamento con una habitación tiene un valor mensual de $300.000, aproximadamente.

Francisco es propietario e inquilino a la vez. Actualmente, tiene su casa alquilada en Bariloche, que cuenta con tres habitaciones en un terreno de 400 metros, por la que percibe $135.000 mensuales, valor que fue actualizado en octubre por lo que durante 11 meses más seguirá recibiendo el mismo monto.

A su vez, alquila una casa en la misma ciudad de similares características, pero está próximo a finalizar su contrato y el dueño decidió la no renovación argumentando que la va a destinar a alojamiento turístico.

Ante la noticia y el comienzo de la búsqueda de un nuevo lugar, Francisco se encontró con una realidad totalmente diferente a la que vive ahora ya que alquilar una casa de similares características cuesta hoy 900 dólares.

En diálogo con +P detalló algunos de los inconvenientes que atraviesa con la ley de alquileres actual. “En un principio, un contrato de tres años es mucho tiempo, sobre todo con aumentos anuales ya que los niveles de inflación son cada vez más altos y el precio que un inquilino paga por una vivienda siempre va a estar desactualizados y no llega a costear los gastos que el dueño pueda tener diariamente para realizar los arreglos necesarios. Por ejemplo, hoy, el arreglo de un termotanque equivale a dos o tres meses de alquiler”.

Y agregó, “después de los seis meses, el dinero que ingresa por ese alquiler ya empieza a quedar atrás de la inflación y ni hablar en el segundo o tercer año de contrato. En muchos casos, es tan poco rentable que conviene tener el inmueble vacío a la espera de poder venderlo”.

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Alquilar es una odisea en distintos puntos de la Cordillera.

Alquilar es una odisea en distintos puntos de la Cordillera.

Temporario vs. permanente, esa es la cuestión

Por su parte, la Defensora del Pueblo de San Carlos de Bariloche, Analía Woloszczuk dialogó con este medio y enumeró los pros y los contras de por qué la gente elige alquilar para turismo y no de forma permanente.

Según su análisis, alquilar de manera temporal permite: tener un emprendimiento como salida laboral, tener la posibilidad de estructurar empresas familiares. Una explotación turística comercial que puede dar trabajo a la mano de obra local. Esto se debe a se necesita personal para mantener el lugar en condiciones para recibir a los huéspedes, como servicio de lavandería, limpieza, jardinería, comercios locales de gastronomía, venta de alimentos en distintos rubros: rotisería, panadería, carnicería, etc., mantenimiento en general del inmueble: electricidad, albañilería, plomería, gasistas, etc., servicios turísticos: excursiones, salidas a la naturaleza, expediciones fotográficas, tours de compras de artículos regionales.

“Para el turista, es una posibilidad de estar de vacaciones, pero en un alojamiento similar al de su hogar, sin los ritmos o las reglas de un hotel que, por los costos, podría hacer ser imposible tomar vacaciones y, para el propietario dando servicios de calidad, con recomendaciones y la constante llegada de huéspedes, puede mantener el inmueble en condiciones, los impuestos y servicios al día variando el precio que, en épocas inflacionarias, puede ir al ritmo de los propios aumentos que debe tolerar”, aseguró.

Además, el dueño tiene la posibilidad de pactar el precio en dólares y tiene la garantía de recuperar su propiedad sin litigios legales de por medio.

“Y las contras tienen que ver con la retracción de la oferta inmobiliaria de la ciudad que se volcaba al alquiler permanente. Esto puede provocar una falta de oferta para quienes alquilan y llevar a una crisis habitacional. Además, si no hay suficiente fiscalización en cuanto a las habilitaciones que debe otorgar la Municipalidad, el huésped puede experimentar un servicio de mala calidad y no tener vías para reclamar”, informó.

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El drama del alquiler atraviesa a todas las clases sociales.

El drama del alquiler atraviesa a todas las clases sociales.

Sobre llovido, mojado

Analía coincide con Francisco en relación a la última modificación de la Ley de Alquileres que, en particular, es aplicable a los alquileres permanentes. En este sentido afirmó que, en desacuerdo con la ley reformada, los propietarios comenzaron a retirar inmuebles que antes ofrecían en alquiler y los pasaron a publicar en venta, o los dejaron vacíos, o los prestaron a algún familiar o amigo que mantuviera los costos fijos.

“Esto hizo crecer la oferta en venta, pero con grandes dificultades para venderlos ya que no hay líneas de crédito disponibles para acceso a vivienda agudizando la emergencia habitacional actual. En resumen, genera escasez de viviendas para los inquilinos y crecimiento del alquiler temporario que permite renovaciones mensuales, trimestrales o semestrales conforme la ley vigente, con pago del canon en dólares”, aseguró.

Otro inconveniente que se suma a este combo es la extensión del plazo de dos a tres años. “Los propietarios sostienen que es mucho tiempo para fijar condiciones contractuales en un contexto económico tan imprevisible en nuestro país. Para los inquilinos, por el contrario, la duración de tres años da, por un lado, un poco más de previsión y tiempos más amplios antes de pensar en la renovación o la mudanza, pero también se ven afectados por la rigidez de los contratos, por ejemplo, en cuanto a los índices de actualización”, dijo.

El método de ajuste del precio es otro de los puntos que hace que dejen de existir alquileres de forma permanente ya que, actualmente se rigen por el Índice de Contratos de Locación (ICL), que regula el Banco Central que ronda el casi 100% anual lo que es un golpe fuerte de un mes a otro para el inquilino.

“Antes de la ley los contratos se actualizaban por un 32% anual de promedio con aumentos semestrales o anuales. Para los propietarios el valor fijo durante un año genera soportar la desactualización del precio durante ese plazo, es decir, cobra en noviembre el mismo valor que perciba en enero. El método también genera incertidumbre para el locatario ya que toma conocimiento de la actualización recién cuando el Banco Central publica el nuevo índice a fin de año que siempre es más desventajoso que el sistema aplicado antes de la ley”, explicó.

No poder aplicar más de un impuesto anual genera que el propietario imponga un valor locativo más alto para anticiparse a la devaluación que sufrirá el precio durante el curso del contrato. Esto también aumenta el monto que debe afrontar el inquilino para hacer frente al depósito y mes adelantado que debe abonar al momento de firmar el contrato.

Y, finalmente, la obligación de inscripción en AFIP y cargas impositivas. “Es desalentadora la concreción de contratos permanentes. Esto sumado al estado de deterioro en el que los propietarios reciben muchas veces las viviendas al finalizar el contrato y los posibles conflictos legales que afrontan para recuperarlas implican más alicientes en la decisión de alquilar en forma temporaria y no permanente”.

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La Ley de alquileres provocó  que bajara la oferta.

La Ley de alquileres provocó que bajara la oferta.

Viviendas desocupadas, la otra cara

Según un informe presentado por la fundación Ambiente, Desarrollo y Hábitat Sustentables, en octubre de 2023, en Bariloche había unas 5.300 viviendas desocupadas. El presidente de la Fadehs, Tomás Guevara, dijo que el dato se desprende de la estadística aportada por la Cooperativa de Electricidad Bariloche (CEB), según la cual en esas unidades habitacionales el consumo eléctrico promedio estuvo por debajo de los 50 kW mensuales. Ese es el parámetro aplicado por el gobierno de la ciudad de Buenos Aires para declarar una vivienda como vacante, ya que una heladera con freezer conectada de modo permanente superaría ese requerimiento eléctrico.

Si bien el problema del acceso a las viviendas de forma permanente es mundial, en Bariloche se agrava por ser una ciudad turística que recibe miles de personas por año. El informe señala que, en 2022, las unidades inscritas como casas y departamentos de alquiler turístico eran solo 564, mientras que el Centro de Estudios Metropolitanos documentó que entre octubre de 2021 y febrero de 2023 la oferta en Bariloche de unidades de alquiler turístico creció 220%, y que este año había en la ciudad unas 1.900 unidades ofertadas, es decir “3,5 veces más de las que registraba el municipio con habilitación en ese momento”.

En este sentido, el informe incluye un abordaje económico y señala que en el invierno de 2022 el promedio de ingresos generados por cada propiedad superó los 2.100 dólares “excediendo por mucho la rentabilidad de un alquiler permanente de similares características” para el mismo período. Y agregó que “esta brecha es la principal condición estructural que explica la crisis de los inquilinos en la ciudad”.

Lo que sucede en Bariloche es que un solo propietario tiene varias propiedades destinadas a alquiler turístico por lo que sí hace falta la intervención del Estado. En este sentido, el pasado 23 de diciembre, con el objetivo de contribuir a la crisis habitacional que atraviesa la ciudad, desde el Municipio de Bariloche se llevó a cabo una fiscalización para detectar aquellos departamentos o viviendas que no tienen los permisos para ser rentados por día por turistas o visitantes.

Durante el recorrido se detectaron 36 alojamientos turísticos sin habilitación. Desde el Ejecutivo indicaron que los datos y la información relevada se obtuvieron a través de diversas plataformas digitales, y se verificaron de manera conjunta con las distintas dependencias internas para confirmar los propietarios y las actividades de los inmuebles.

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La crisis de alquilar: Condiciones desventajosas y un contexto macro que no ayuda.

La crisis de alquilar: Condiciones desventajosas y un contexto macro que no ayuda.

La odisea neuquina

Una situación similar se vive en la cordillera neuquina. Tanto en Villa La Angostura como en San Martín de Los Andes, dos de las ciudades más visitadas de la provincia, sobre todo en temporada estival por la belleza que implica su recorrido por la ruta de los Siete Lagos, alquilar de forma permanente se vuelve casi imposible.

Una de las problemáticas, al igual que en Bariloche, es que los propietarios destinan sus viviendas a alquileres temporarios porque es más rentable. Pero, además, la poca oferta que hay, los valores son exorbitantes, ya que el valor de un departamento con una habitación ronda entre los $160.000 y los $250.000.

El pasado 14 de diciembre, la Cooperativa de Vivienda “La Remolinera” de Villa La Angostura presentó algunas reflexiones en base a una encuesta que realizaron a través de las redes sociales. “El valor de los alquileres, aplacado por el contexto nacional y la especulación inmobiliaria local asociada al turismo y a los alquileres en moneda extranjera no permite que las familias puedan afrontar gastos básicos de alquiler, incluso teniendo estabilidad laboral y empleos registrados”, aseguraron.

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La ley de alquileres, en el centro del debate público.

La ley de alquileres, en el centro del debate público.

¿Qué pasa si se deroga la ley de alquileres?

Con el objetivo de desregular la economía argentina y comenzar con un camino de progreso y crecimiento, el presidente Javier Milei presentó este miércoles 20 de diciembre un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que incluye la derogación de leyes y regulaciones que impactan de lleno en la vida económica de muchos ciudadanos.

"Deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551", resalta el texto que deja sin efecto la norma que impulsó el gobierno de Mauricio Macrisobre la regulación de los contratos de locación de viviendas.

Uno de los grandes interrogantes que se plantea tiene que ver con el tiempo que tarda en aplicarse la entrada en vigencia del DNU y, en este caso, cuándo se derogaría la ley. El artículo 5 del Código Civil y Comercial determina que “las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen”. Por lo tanto, el DNU comenzó a regir este viernes 29 de diciembre.

Sin embargo, este documento deberá ser aprobado en la Comisión Bicameral de DNUs de la Cámara de Diputados y Senadores. Aunque también puede ser objetado por el Poder Judicial, que tiene la potestad de no aprobar los artículos del decreto si considera que van en contra de otros derechos o si son inconstitucionales.

Hasta el momento, los contratos tenían un plazo mínimo de 3 años, mientras que previo a la ley de alquileres era de 2 años. Sin embargo, con la derogación de la norma vigente y la modificación del artículo 1.198 del Código Civil y Comercial ya no existe un plazo mínimo de locación, sino que, según el decreto, "el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido".

Otro de los planteos del DNU es otorgar a las partes la libre elección de la moneda en la que se celebrará el contrato de locación. Es decir, que ya no regirá la obligatoriedad de que los contratos sean en pesos. Aunque el texto también agrega que el monto se puede determinar en cualquier tipo de moneda: "De curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes".

A través de sus redes sociales, la canciller Diana Mondinoratificó que "en Argentina se podrán pactar contratos en bitcoin" o en cualquier otra cripto, asimismo como en "especie o kilos de novillo o litros de leche". Aunque siempre el argentino recurre al dólar como resguardo porque siempre pierde contra la inflación.

El decreto de "reconstrucción para las bases de la economía" de Javier Milei también modifica el artículo 958 del Código Civil y Comercial de la Nación y otorga una "libertad de contratación", que implica que el propietario y el inquilino puedan ser "libres" de "celebrar un contrato y determinar su contenido".

Sin embargo, la relación de fuerzas entre el locador y el locatario no son las mismas, ya que el locador puede imponer sus reglas y el locatario tendrá que acatarlas o buscar otra propiedad.

En este caso, el sector inmobiliario también dio el brazo a torcer, ya que en octubre se convino una modificación de la ley de alquileres, donde se redujeron los tiempos de indexación de contratos de un año a seis meses. Sin embargo, en el último tiempo el sector venía pidiendo que sean por un menor tiempo, ya que la inflación golpea con mucha dureza.

Con el nuevo decreto, el Gobierno permitió a las partes"pactar el ajuste del valor de los alquileres”,por el índice que crean conveniente ypor el término que deseen, ya que no hay un plazo establecido, y que existe "libertad de contratación".

Con la ley de alquileres el inquilino otorgaba al propietario un depósito de un mes de alquiler (en pesos), que el propietario debía devolver al momento de finalización del contrato, actualizado.

Sin embargo, con la derogación de la norma también se modifica el artículo de garantía en el Código Civil y Comercial y se dispuso que "las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación". Aunque se aclara que "no podrá ser inferior a un plazo mensual".

Dentro del DNU se determinó que el inquilino puede abandonar el inmueble, pero abonando una "multa al propietario del 10% del total de los meses restantes hasta el final del contrato". Hasta ahora, con la ley se podía rescindir el contrato con previo aviso de 3 meses sin cargo adicional.

¿Qué pasa con los contratos vigentes? Los contratos que ya están firmados continuarán su curso normal. Es decir, que seguirán regidos por las normas que estaban vigentes al momento de la firma, ya quelas leyes no son retroactivas.

En esos inquilinos, las nuevas normas -en caso de ser aprobadas por el Congreso y que no sean objetadas por la Justicia- impactarán al momento que necesiten realizar un nuevo contrato de locación.

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La crisis habitacional se despliega en la Cordillera.

La crisis habitacional se despliega en la Cordillera.

El trasfondo del problema

Con sus grandes extensiones de bosques nativos, sus innumerables espejos de aguas transparentes, de colores verdes y azules, la presencia de una amplia variedad de fauna silvestre que habita en territorio del Parque Nacional Nahuel Huapi, fábricas de chocolates por doquier y una diversidad en gastronomía, Bariloche es una ciudad que enamora.

Sin embargo, así como tiene toda esta belleza hay otra realidad paralela que muchos residentes viven día a día y que impacta de manera negativa en su vida, sobre todo con la llegada de la temporada de verano: la falta de alquileres permanentes es cada vez más crítica y son cada vez más las personas que quedan sin una vivienda.

Noviembre es un mes complejo para las personas que alquilan de manera permanente, ya sea con o sin contrato, porque muchos propietarios deciden destinar esas viviendas a alquiler turístico durante la temporada estival, que comienza en diciembre. Por lo que, muchas familias terminan quedando en la calle o volviéndose a vivir a sus lugares de origen.

Esto genera que lo poco que hay destinado al alquiler permanente, valga precios exorbitantes ya que los dueños buscan ganar lo mismo que alquilando la vivienda de forma permanente. En el caso puntual de Bariloche, “para que las viviendas destinadas a alquiler permanente vuelvan al mercado, que es lo que favorece este DNU, hay que aumentar el precio cinco veces, es decir, aquel que está alquilando una vivienda hoy por $150.000 y para que ese inmueble sea rentable para un propietario, debería pagar $750.000 mensuales”, afirmó Roberto Díaz, integrante de la Asociación de Inquilinos Río Negro.

Por lo tanto, en este caso, sí es necesario que intervenga el Estado ya que el mercado no puede regularse solo entre inquilinos y propietarios ya que éste último podrá poner precios muy alto, teniendo en cuenta que es una ciudad concurrida.

Bariloche es reconocida por ser la Capital de la Ciencia y la Tecnología, sin embargo, muchos son los profesionales que deben venir a trabajar a las instalaciones de INVAP o de la Comisión de Energía Nuclear y no pueden hacerlo porque no existe la oferta de alquiler permanente.

Algo similar sucede con los profesionales de la salud. Hoy por hoy Bariloche posee el hospital más grande de Río Negro, por lo que no sólo llegan a recibir atención médica personas que residen en la ciudad andina sino de todas partes de la provincia.

La falta de un neurólogo o una neuróloga infantil es uno de los problemas que atraviesa hoy el hospital público ya que existe un solo profesional que realiza teleconsultas, es decir, que desde el nosocomio los médicos realizan consultas a este profesional para tratar de dar respuestas a la demanda en la ciudad.

La crisis habitacional cala hondo y atraviesa a todas las clases sociales por eso es que desde la agrupación Inquilinos Autoconvocados Bariloche solicitaron a los concejales la urgente intervención ante esa situación y la declaración de la Emergencia Habitacional en la ciudad.

A su vez, solicitan que se destinen recursos para financiar lugares posibles para que muchas familias y personas puedan solucionar de forma provisoria la problemática habitacional y no queden en la calle.

“Hoy la crisis habitacional se ha convertido en crítica, eso significa que todos quienes padecemos la falta de alquileres permanentes nos hemos convertido en víctimas involuntarias, sin derecho a defensa y quitándonos de la forma más violenta nuestra dignidad como personas y ciudadanos trabajadores que somos quienes hacemos el trabajo para que esta bella ciudad pueda funcionar para que el turismo venga y se vaya satisfecho”, afirmaron en un comunicado de prensa.

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